宁德市人大常委会执法检查组组长 宁德市人大常委会副主任 许青云
宁德人大网消息
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
根据市人大常委会2012年监督计划，市人大常委会组织了由部分常委会组成人员和市人大代表参加的执法检查组，对我市近年来贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)情况进行检查。检查组制订了执法检查方案，组织检查组成员学习相关的法律法规, 并召开专题会议进行动员部署。9月19日至25日，检查组深入寿宁县、福鼎市、蕉城区和东侨经济开发区，实地查看了13个房地产开发项目、11家物业管理公司和部分中介机构及房管窗口单位，听取了当地政府的工作汇报，与房地产开发公司、物业管理公司、中介服务机构及有关部门负责人进行16场座谈，查阅有关资料，进行了问卷调查。委托古田、屏南、周宁、福安、柘荣、霞浦等县市人大常委会开展本辖区内的《城市房地产管理法》执法检查，并书面上报检查报告。10月16日，检查组听取了市人民政府关于贯彻实施《城市房地产管理法》情况汇报，之后又召开座谈会，对掌握的情况进行分析、讨论。现将执法检查情况报告如下：
一、我市贯彻实施《城市房地产管理法》的主要做法和成效
《城市房地产管理法》颁布实施以来，我市各级政府及相关部门加强对城市房地产业的管理，维护房地产市场秩序，有效地促进了房地产业的健康发展，房地产业在我市经济社会发展中的地位日益凸显，已成为地方经济的支柱产业。2009年至2012年8月，我市房地产累计完成投资278.1亿元，累计商品房新开工面积877.9万平方米，竣工面积355.8万平方米，销售面积523.6万平方米，销售额277.6亿元，房地产地方税收收入53.6亿元。2011年全市房地产地税收入16.6亿元，同比增长33.2%，占地税总收入37.3%。全市城镇居民人均住房建筑面积从2001年21.5平方米，提高到2010年40.5平方米，十年增幅88.3%。我市城市面貌明显改变，城市品位明显提升，城镇居民的居住条件得到不断改善。
(一) 房地产开发项目规划管理得到加强。我市各级政府注重在当地城市总体规划框架下，统筹进行房地产的开发建设。一是科学指导、合理确定不同性质房地产建设项目的用地需求、空间布局、控制指标，做好房地产建设规划。二是加强规划的审批管理。认真执行土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划，按照规划对设计方案进行把关，确保建筑间距、密度、容积率、绿化率等各项强制性技术指标符合设计规范要求，强化了对规划实施的监督。三是完善住宅小区配套建设，加强配套建设过程的日常监督，使住宅和配套项目同步设计、同步建设、同步竣工交付使用，提高小区综合服务功能。四是强化工程竣工规划条件核实，对照量化标准，通过实物、文字资料和设计图纸结合进行核查，保证了技术指标、配套物业用房、社区用房、综合管线等项目建设的完整性。
(二) 房地产开发建设用地管理逐步规范。我市各级政府及国土管理部门结合房地产业发展实际，坚持节约、集约用地和可持续发展理念，在新一轮土地利用总体规划修编中，科学合理控制土地供应。把好划拨用地关，对房地产开发等经营性用地一律实行招拍挂方式供地，有效调控了土地一级市场。强化土地出让过程管理，建立健全用地审批联席会议、土地公开出让招拍挂等管理制度，依照国家法律有关规定征收土地出让金并缴入国库专户管理。2009年至2012年8月，全市共出让经营性开发土地4546亩，出让金133.3亿元，其中市中心城区出让经营性开发土地1622亩，出让金47.6亿元。进一步加强闲置土地清理工作，对2000年至2011年8月期间宁德市区已批未建未竣工的经营性商业住宅项目全面进行了清查。
(三) 房地产市场管理日趋有序。我市各级政府从房地产开发涉及的一系列关键环节入手，强化房地产市场的管理措施。一是建立房地产开发市场准入制度，加强房地产开发企业资质审批和年检工作。二是认真执行商品房施工许可证和预售许可制度。三是实行商品房预售合同网上签约和登记备案制度。进一步提高商品房交易信息透明度，规范商品房预售行为。四是规范房产交易和权属登记。实行房地产登记类型、程序、时限一体化服务，实现业务流程标准化。市本级及东侨、古田、福安、福鼎、霞浦等县(市、区)已实现房屋权属登记、商品房网上签约备案等网络监管。
(四) 住房保障体系建设稳步推进。市委、市政府高度重视保障性住房建设工作，并将此项工作作为重大民生工程来抓，加大投入，强力推进。从2008年开始全面启动保障性住房建设以来，全市共投入保障性住房建设资金29.3亿元，已建成廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和限价商品住房等各类保障性住房10941套，改造棚户区(危旧房)5813户，发放租赁住房补贴3346户，全市累计2.01万户低收入住房困难家庭享受到住房保障。
(五) 物业管理水平进一步提升。物业管理企业从无到有，从传统管理到创新服务，从简单的专项服务到整体的综合性服务，物业服务整体水平得到了明显提高。在我市创建省级文明城市、园林城市过程中，物业管理行业积极参与，贡献了应有的力量。东侨开发区等地开展“优秀示范住宅小区”、“诚信企业”评比，通过常态化管理，定时不定时对小区环境、卫生、安防进行检查，发现问题及时通报和整改，鼓励企业努力提高服务水平。目前全市物业服务覆盖了城市大部分区域，已竣工交付使用的住宅小区实施物业管理项目227个，实施物业管理面积696.2万平方米，其中市中心城区实施物业管理项目72个，面积115.6万平方米。全市物业从业人员达2248人，获省级物业管理示范项目2个。
(六) 宏观调控政策得到贯彻落实。按照国务院、省政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知精神和有关房地产市场调控政策，我市各级政府有针对性地提出了具体措施，协调指导开发企业合理有序地进行开发建设，做好促投资、稳房价工作。这些措施现已初见成效，新建商品住房价格得到有效控制，遏制了房价过快上涨的势头。
二、存在的主要问题
(一) 法律宣传方面。《城市房地产管理法》及其相关法律、法规涉及面很广，内容很多。随着国家对房地产开发的宏观调控，新的房地产政策不断出台。而相关部门对《城市房地产管理法》以及相关法规宣传力度不够，宣传面不广，社会知晓率不高。在这次执法检查中我们发现，有一些房地产开发商对《城市房地产管理法》和相关法规一知半解;一些住房消费者不了解《城市房地产管理法》和相关法规，不懂运用法律武器维护自身的合法权益;少数职能部门工作人员对《城市房地产管理法》及其相关法规掌握得不全面，理解得不透彻。
(二) 规划管理方面。城市总体规划与土地利用总体规划衔接存在不够到位的情况，有的项目规划选址同用地报批范围不一致，个别地方存在随意变更规划的现象;项目建设中随意降低绿化率、违规搭建、改变住房性质等现象还不同程度地存在;一些地块的规划仍不尽科学合理，缺乏整体性、前瞻性，规划的标准不高，影响到城市整体水平的提高。
(三) 土地管理方面。有的地方土地批后监管不够到位，土地“招拍挂”后满两年尚未开发建设的存量土地还有一定数量;部分县市缺乏土地一级开发和土地储备利用管理机制，对于已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，多采用“毛地”出让，造成房地产企业开发周期延长，有的以政府逾期交付土地为由拒交部分土地出让金;受国家宏观政策影响，货币政策收紧，购房人持币观望情绪浓厚，商品房销售整体仍处低迷状态，个别企业资金运转困难，无法按时缴纳土地出让金。
(四) 市场监管方面。个别房地产开发企业在没有取得商品房预售许可证的情况下巧立名目收取定金变相预售，商品房预售款违规使用等现象仍时有发生。房地产中介机构缺乏行业规范和行为准则，服务水平较低，还不同程度存在“三无”(无证照、无固定人员、无固定场所)现象以及“一间房、一个人、一部电话”的经营行为。物业管理整体水平还有待进一步提高。由于物业收费偏低，造成从业人员待遇低、流动性大，素质与业主要求存在差距，物业纠纷时有发生。有些住宅小区存在消防等设施年久老化和集中存放物业房的现象，造成安全隐患。业主委员会成立难，约有一半以上的住宅小区未成立业主委员会。地下车位的权属登记工作还未开展。住宅专项维修资金提取使用难，据统计截至目前，全市归集住宅专项维修资金约4.1亿元，但审批使用维修资金仅207万元。
(五) 行政执法方面。目前市区房屋产权登记工作由市房地产管理中心和东侨房管局两个单位管理，不符合“一个市、县只能由一个房地产管理部门颁发《房屋所有权证》”的有关规定，造成交叉管理，出现监、管分离现象。征收机构尚不健全，征收队伍薄弱，目前我市除市区、福安市及柘荣县外，其他县市均暂未明确房屋征收部门。部分县市房产交易和权属登记信息网络建设相对滞后。部门之间的配合、协调、监管还不够到位，个别管理部门未能严格执行有关法律法规，如在“五证”、“二书”的填写和监管上还不够规范，行政管理能力有待进一步提高。
三、几点建议
(一) 进一步强化《城市房地产管理法》的宣传力度。要继续通过广泛深入的宣传教育，让消费者学法懂法、行政部门依法执法、从业者知法守法。既要努力提高行政部门管理水平和执法能力，依法保护房地产权利人的合法权益，也要切实提高房地产企业守法自觉性，增强公众的维权意识，提高广大住房消费者运用法律武器保护自身合法权益的能力。
(二)进一步加强对房地产开发用地及规划的管理。各级政府及有关部门要结合本地房地产市场用地需求，科学制定房地产开发中、长期规划及年度计划，合理供应土地。严格依照国家有关规定及时足额征收土地出让价款，确保土地出让金全额缴入国库专户管理。加强房地产项目用地批后合同监管力度，对违反土地出让合同约定或有关规定，擅自改变土地使用性质等行为，要依法追究违约违规责任。进一步开展清理闲置土地工作，对已批逾期未建未竣工的经营性商业住宅项目全面进行清查。进一步完善土地收购储备机制，推行房地产开发用地“净地”上市。进一步发挥规划的调控作用，切实规划好城市房地产开发建设，不断提高城市建设水平。
(三) 进一步加大对房地产市场的监管力度。要进一步落实商品房质量责任制，做到层层负责，从勘察、设计、材料、设备、施工到竣工验收各个环节都要严格把关，确保工程质量。房地产行政主管部门要加强商品房交易管理，规范预售行为，严厉查处未批先售及变相预售商品房的违法行为。建立预售款监管制度，抓紧制定出台监管办法，防范预售商品房烂尾和资金出逃风险，维护购房人合法权益。加强房地产交易、转让、抵押、租赁、中介机构的管理，切实保障人民群众的合法权益。提高物业管理水平，全面推行社会化、市场化的物业管理新体制，提高人民群众居住质量。尽快出台宁德市中心城区地下车位销售和办理权属登记办法。进一步完善房屋公共维修基金制度，加强房屋公共维修基金的统一监管。
(四) 进一步提升行政执法能力水平。要根据房地产业发展的需求，明确职能，提高办事效率。健全房地产行政管理机构和房产交易、权属登记信息网络系统。加强执法队伍建设，充实人员，加强培训，保障执法经费，不断提高依法行政水平。要及时纠正监管部门在《建设工程施工许可证》上不填开竣工时间、开发商在《住宅质量保证书》上缩短保修期限等违规行为。对“一个城市存在两个房屋产权登记机构”的问题，要尽早研究解决，规范管理。各相关职能部门要加强协调配合，切实落实各个环节的执法责任制，加强房地产开发建设的日常监管和定期检查监督工作，加大查处房地产开发建设中违法违规行为的力度，依法规范房地产市场秩序。
(五) 进一步贯彻落实宏观调控政策。房地产市场调控事关宏观经济健康发展，事关改革发展稳定大局，事关广大人民群众的切身利益，要充分认识加强房地产市场调控的重要意义和作用，继续坚定不移地贯彻落实国务院、省政府关于房地产市场宏观调控的决策部署，大力推进保障性住房建设，努力营造“量增价稳”的房地产市场态势，进一步促进房地产业健康有序发展。
以上报告，请予审议。